[전월세 Q&A 15] 임대인 임차인 모두 읽어보세요

입력 2020.07.31 11:00

서울 송파구 한 공인중개업소의 매물 게시판이 텅 비어있다./조선DB
서울 송파구 한 공인중개업소의 매물 게시판이 텅 비어있다./조선DB

전·월세 상한제와 계약갱신청구권제가 담긴 주택임대차보호법 개정안이 31일 국무회의를 통과하고 본격 시행됐다. 이날부터 전·월세 계약 갱신(更新) 때 임대료 인상이 5% 이하로 제한되고 세입자가 원하면 전·월세 계약을 한차례 연장, 총 4년간 유지할 수 있게 된다. 앞으로 달라지는 점 및 집주인, 세입자가 궁금해 할 만한 사항을 문답으로 정리했다.

1.왜 이렇게 빨리 법이 시행된 것인가.

“보통 법 개정안이 국회를 통과하고 국무회의를 거쳐 시행되기까지 최소 1~2주 정도 걸리지만, 이번 주택임대차보호법은 법 시행 전 집주인들이 미리 다른 세입자와 계약을 맺는 등의 부작용이 생길 수 있어 이례적으로 임시 국무회의를 통해 시행 시기를 앞당겼다.”

2.앞으로는 전·월세 계약 기간이 무조건 4년 보장되나.

“앞으로 세입자는 기본 2년인 계약 기간을 1차례 연장해달라고 요구할 권리를 보장받는다. 총 4년(2+2년)간 임대차 계약을 유지할 수 있다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 계약 연장 요구를 거절할 수 없다.”

3.법 시행 전에 이미 전세로 살고 있고, 올해 10월 계약이 끝난다. 이런 경우에도 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있나.

“가능하다. 이번 법안에는 계약갱신청구권제를 기존 전·월세 계약에도 소급 적용한다는 내용이 담겨 있다. 단 계약 만료 1개월 전까지는 권리를 행사해야 한다. 계약 기간이 1개월 미만으로 남았고, 앞서 집주인으로부터 계약 해지 통보를 받은 세입자라면 갱신 청구가 어렵다.”

4.집주인이 개정 법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 계약까지 마친 상황이라면 어떻게 되나.

“집 주인의 계약 해지 시점에서 남은 계약 기간이 6개월 미만이라면 기존 세입자는 계약갱신청구권을 주장할 수 없다. 새 세입자도 보호받아야 하기 때문이다.”

5.이미 전셋집에서 6년이나 살았는데 또 연장이 가능한가

“지금까지 몇 년을 살았는지와 관계 없이 법 시행 이후 한 차례 더 연장 가능하다.”

6.집주인은 어떤 경우 계약 갱신을 거절할 수 있나.

“집주인 자신이 들어가 살거나 직계존속(부모나 조부모)·직계비속(자녀나 손자녀)이 거주할 목적인 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 대신 2년간 실거주해야 한다.”

7.집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제삼자를 세입자로 들이면 어떻게 되나.

“집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 3개월치 월세, 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료와 계약 갱신 거절 당시 임대료 차액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.”

8.집주인이 집을 팔아도 전·월세 상한제, 계약 갱신 청구권제 효력이 유지되나.

“집주인이 바뀌어도 유지된다.”

9.서울 삼성·청담·대치·잠실동 등 토지거래허가구역은 전세 낀 집은 매매 자체가 안된다. 이런 경우 주택 매각 목적으로 계약갱신 요구를 거절할 수 있나.

“원칙적으로는 안된다. 다만 토지거래허가구역 제도가 1년 단위로 갱신되는데다 장기간 지속된 적이 거의 없기 때문에 실제 거래허가를 못받아서 주택을 팔지 못하는 경우는 극히 드물 것으로 예상된다.”

10.집주인이 ‘실거주 목적’으로 갱신을 거절한 후, 비워두거나 실거주하지 않은 채 집을 매각했다. 이것도 손해배상 대상인가.

“정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문에 손해배상 대상은 아니다.”

11.전·월세 상한제는 어떻게 적용되나.

“전·월세 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세를 5% 넘게 올릴 수 없다. 전세 5억원 계약을 갱신한다면, 2500만원 이상 전세금을 올릴 수 없다는 얘기다.”

12.전국 어디서나 일률적으로 ‘5% 상한제’가 적용되나.

“아니다. 지방자치단체장이 5% 이내에서 상한 비율을 정할 수 있다. 지역 임대차 시장 상황에 따라 2~3% 정도로 정하는 것이 가능하다.”

13.법 시행 전부터 살고 있는 세입자들에게도 ‘5% 상한제’가 소급 적용되나.

“그렇다. 올해 9월이 전세 만기라면 1차례 계약 갱신을 하면서 임대료는 종전 금액의 5% 이내에서 지자체장이 정한 만큼 올려주면 된다.”

14.집주인과 세입자가 합의하면 5% 이상 올릴 수도 있나.

“불가능하다.”

15.기존 세입자가 4년(2+2년)을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 세입자를 들일 때에도 ‘5% 상한제’를 적용받나.

“아니다. 신규 계약 때는 적용되지 않는다. 이 때문에 4년이 지나면 전세금이나 월세가 폭등할 가능성도 있다.”

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