[단독] 서울 아파트 전세 씨가 마른다… 한달 새 최대 60% '매물 실종'

조선일보
입력 2020.07.18 01:26

[文정부 부동산 난맥] 세금폭탄·실거주 강화에, 무주택자 '주거 사다리' 사라져

17일 오전 찾은 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 단지 입구 상가. 1층 복도를 따라 줄지어 들어선 공인중개업소 30여곳 대부분의 문이 닫혀 있었다. '정부가 곧 투기 단속을 나올 것'이란 소문이 돌고 있다고 한다. 문 연 곳을 찾아 들어가 25평형(전용면적 59㎡)의 전셋값을 물었더니, "8억3000만원에 나와 있긴 한데, 집주인이 또 올릴지 모르겠다"고 했다. 불과 한 달 전 같은 평형은 7억8000만원에 전세 거래됐다.

헬리오시티는 9510가구가 모여있는 국내 최대 규모 아파트 단지. 임대아파트 1401가구를 제외하면 8100가구 정도는 전세·매매 거래가 가능하다. 인터넷 포털에는 전세 매물이 500가구 이상 있는 것으로 표시돼 있다. 하지만 실제 매물은 이보다 훨씬 적다. 부동산들이 중복으로 매물을 올리기 때문이다. 한 부동산 관계자는 "워낙 전세 물건이 없어, 나오면 중개업소들이 경쟁적으로 올린다"며 "대출이 많아 전세금을 떼일 위험이 큰 걸 제외하면, 실제 거래할 만한 물건이 별로 없다"고 말했다.

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/자료=아실, 그래픽=김성규

◇서울 아파트 '전세 실종'

'전세 실종'은 비단 헬리오시티에서만 나타나는 현상은 아니다. 상당수 대단지 아파트들이 지난달 대비 이달 전세 매물이 절반 수준으로 급감했다. 부동산 매물정보 사이트 '아실'에 따르면, 성북구 '래미안길음센터피스'는 지난달 100건이던 전세 매물이 이달 6일 기준 41건으로 59% 줄었다. 이 아파트는 성북구를 대표하는 신축 대단지 아파트로, 도심으로 출퇴근하는 직장인들 사이에서 인기가 높다. '마포구 신촌그랑자이'(-58.6%), 강동구 '고덕래미안힐스테이트'(-50%), 송파구 '위례24단지송파꿈에그린'(-50%) 등도 한 달 사이 전세 매물이 반 토막 났다. 강남구를 대표하는 재건축 아파트 대치동 '은마'도 전세 매물이 지난달 364가구에서 249가구로 31% 줄었다. 전체(4424가구) 중 5% 정도밖에 안 되는 셈이다. 아실의 집계에는 여러 공인중개업소가 같은 매물을 올리는 '중복 매물'도 포함돼 있다. 즉, 실제 전세 매물은 이보다 훨씬 적다.

◇임대차 3법이 전세난 심화할 수도

전세는 무주택자들이 집을 마련하기 위한 목돈을 모을 수 있는 '주거 사다리' 역할을 해왔다. 하지만 현 정부 들어 보유세 등 부동산 세금을 올리면서, 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 경향이 심해졌다. 또 실거주 요건 강화로 전세 매물 자체도 급감했다. 정부는 2017년 8·2 대책과 2018년 9·13 대책을 통해 1주택자가 양도세를 감면받기 위한 '2년 의무 거주' 요건을 만들었고, 지난 연말 12·16 대책에서는 장기보유특별공제 요건에 '최대 10년 의무 거주'를 포함했다. 그 결과 지방 사람들이 의무 거주 기간을 채우기 위해 임차인을 내보내고 위장전입하는 등의 편법이 생겨나고 있다.

지난달 6·17 대책에서는 주택담보대출을 받고 집을 산 사람이 2년 내에 의무적으로 입주하도록 했고, 올해까지 조합을 설립하지 못한 재건축 아파트 소유자는 2년간 실거주해야 새 아파트 입주권을 받을 수 있도록 규정을 강화했다. 집주인이 본인 집에 살도록 강제하는 내용들로, 전셋집 공급이 줄게 된다.

부동산 보유세를 높이는 정책도 전셋집 감소를 부추긴다. 정부는 2018년부터 '현실화'라는 명분으로 서울 아파트 공시가격을 매년 10% 이상 올리고 있으며, 9·13 대책과 최근 7·10 대책을 통해 보유세도 인상하기로 했다. 이렇게 보유세가 높아지면 집주인들은 전세를 월세·반(半)전세로 전환하는 등의 방식으로 세금을 전가하게 된다.

여당이 추진 중인 '임대차 3법' 역시 중장기적으로 전세 매물 감소를 부추길 것이란 우려가 나온다. 임대차 3법이 통과되면 집주인은 계약 기간이 끝나더라도 임차인을 마음대로 내보낼 수 없고, 임대료도 마음대로 못 올리게 된다. 정치권에서는 이런 규제가 임차인의 대항력을 높여 전·월세 시장을 안정시킬 것이라 기대하지만 전문가들 반응은 회의적이다. 심교언 건국대 교수는 "서울 요지의 집을 가진 현금 부자 입장에서는 전·월세 규제가 약해지기까지 집을 비워두거나 직접 거주하면서 버틸 수 있다"며 "서울 집값을 겨냥한 핀셋 규제가 서울과 지방의 양극화를 심화한 것처럼 전·월세 규제도 전세 시장의 양극화만 심화할 수 있다"고 말했다.


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