증여세 폭탄 피하려면 '가문의 부동산' 만들어라

입력 2020.06.29 04:38 | 수정 2020.06.29 10:51

[땅집GO] 상업용 부동산 증여 절세 비법

정부가 사실상 증세에 나서면서 전국의 주택 증여 건수가 해마다 늘어나고 있다. 정부는 양도소득세·보유세를 강화한 것은 물론 연 2000만원 주택 임대소득에도 세금을 부과하기 시작했다. 그 결과 자녀 혹은 손자녀에게 증여를 하는 사례가 늘면서, 증여 건수는 2013년(5만4000건)에서 2019년(11만건) 사이 2배 정도로 늘었다. 올해 들어서는 1~5월에만 증여가 5만건 이뤄져 연말이 되면 증여 건수가 역대 최다였던 2018년(11만1863건)을 넘어설 것이란 전망이 나온다.

부동산 세법이 복잡해지면서 증여 방식과 시점에 대한 전략도 필요하게 됐다. 국내 최고의 부동산 플랫폼 조선일보 땅집고는 7월 7·9일 이틀간 성공적인 증여 전략에 대해 강의하는 '절세신공' 시리즈 강의를 개설한다. 7일에는 '지금은 증여의 시대-전략적 증여의 8대 원칙'을 주제로, 9일에는 꼬마 빌딩 등 상업용 부동산을 법인을 만들어 증여하는 '가문의 부동산 만들기'를 주제로 강의한다. 강의를 맡은 유찬영 세무사(땅집고 택스클럽 센터장)는 "자식이 한창 경제활동을 하는 시기에 재산을 물려줌으로써 절세 효과를 극대화하고, 가족 간의 갈등과 같은 문제도 방지할 수 있다"며 "재산이 많든 적든 간에 누구나 증여 전략을 고민해야 하는 '증여의 시대'가 오는 것"이라고 말했다.

어차피 물려줄 거라면… 다양한 증여 전략 따져 봐야

아파트 등 주택을 보유한 사람이 증여를 우선적으로 고려해야 하는 이유는 사전 증여의 재산상 이득이 크기 때문이다. 아파트는 처분(양도)하는 순간 양도세가 발생해 가치가 줄어든다. 그렇다고 계속 보유하면 정부가 공시가격·종합부동산세율을 계속 인상하고 있어 세금 부담이 크다. 이때 어차피 언젠가 자식에게 물려줄 자산이라면 사전 증여를 통해 어차피 낼 세금(증여세)을 미리 지불하며 상속 문제를 미리 해결하고, 부모에게 집중됐던 자산을 자녀에게 분산함으로써 보유세 감세 효과도 보는 것이다.

연도별 주택 증여 추이 그래프

유 센터장은 "증여를 하기 전에는 크게 ①어떤 방식으로 ②어떤 재산을 ③언제 ④누구에게 물려줄 것인가를 점검하고, 세무사와 논의해 가장 적합한 방법을 찾아야 한다"고 말했다. 예컨대 자식을 건너뛰고, 손자에게 직접 증여하는 방법을 찾을 수 있고, 채무를 끼고 넘겨주는 부담부증여, 부부간 교차증여 등 다양한 선택지를 놓고 꼼꼼하게 계산해 봐야 한다고 유 센터장은 조언했다.

상업용 부동산, 법인 전환해 가문의 부동산으로 만들라

세무 전문가들은 특히 50억원 이상 비싼 상업용 부동산을 가지고 있는 경우 부동산 법인을 설립해 증여하는 것이 최적의 방식이 될 수 있다고 말한다. 상업용 부동산을 출자해 부동산 임대업 법인을 설립하고, 가족이 공유하는 '가문의 부동산'으로 만드는 방식이다.

이 방식을 활용할 경우 부모가 자식에게 재산을 너무 일찍 증여해 버리는 바람에 노후 생활을 걱정해야 할 일도 없고, 일반 부동산 공동 보유와 달리 가족 간 의견 차이로 인한 재산권 행사 제약도 없다. 법인 특성상 지분율이 50%만 넘으면 모든 의사결정 권한을 갖게 되기 때문이다. 땅집고의 자문 세무사인 문진혁 진성세무법인 대표 세무사는 "개인이 고가의 부동산을 갖고 있으면 임대소득이 한 사람에게 집중돼서 높은 누진세율을 적용받지만, 법인 형태로 전환하면 법인의 소득(임대소득)이 개인의 근로소득·배당소득·퇴직소득으로 나뉘면서 자연히 세율도 낮아지는 효과가 있다"고 말했다.

"초과 배당을 활용한 증여, 적극적으로 고려해볼 만"

특정 주주에게 지분율 이상의 이익(임대료)을 배당하는 '초과 배당'을 이용하면 매우 큰 증여세 절세 효과를 얻을 수도 있다. 초과 배당은 실질적으로는 배당을 포기한 주주가 초과 배당을 받는 주주에게 증여한 것이므로 증여세를 내야 한다. 이때 이중과세를 방지하기 위해 미리 낸 배당 소득세만큼을 증여세에서 공제하는 규정이 있다. 이를 세대 간 증여에 활용하는 것이다.

예컨대 아들이 법인에서 17억원을 초과 배당받으면 배당 소득세로 약 6억원을 낸다. 이 때 추가로 발생하는 증여세(5억2000만원 발생)에서 이미 낸 배당 소득세(6억원)를 공제받으므로 증여세가 발생하지 않는다. 실질적으로 아버지가 아들에게 11억원을 증여하면서 증여세를 내지 않아도 된다. 이는 현행 세법상 증여세 없이 증여하는 유일한 방식이다. 상업용 부동산의 소유자를 법인으로 만들어 증여에 활용하는 방식은 정부가 취득세 감면 등의 혜택도 주고 있어 적극적으로 고려해 볼만하다

유찬영 센터장은 "실제 증여 전략은 세무사가 세우겠지만, 당사자인 부모와 자식이 기본적인 지식을 알고 있어야 더 효율적인 증여 전략을 세울 수 있다는 점을 염두에 두고 기회가 될 때마다 증여 전략을 공부해 볼 것을 권한다"고 말했다.



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