부동산 유상양도에 과세되는 양도소득세 계산법

조선일보
  • 이헌철 바름회계법인 대표
    입력 2018.07.13 03:00

    [이헌철의 스마트 稅상담] 양도소득세

    이헌철 바름회계법인 대표
    이헌철 바름회계법인 대표
    토지나 건물 등의 부동산을 유상양도시에는 양도소득세가 과세된다. 양도소득세 계산구조를 정리하면 양도가액(A)에서 취득가액 등(B)을 차감하면 양도차익(C=A-B)이 되고, 비과세양도차익(D·1세대1주택)을 차감하면 과세대상 양도차익(E=C-D)이 되며, 장기보유특별공제(F·3년 이상 보유시)를 차감하면 양도소득금액(G=E-F)이 된다. 또 기본공제(H·연간1인당 250만원)를 차감하면 양도소득 과세표준(I=G-H)이 되며 양도소득세율(J)를 곱해서 양도소득 산출세액(K=IXJ)이 계산되는 구조이다.(표 참조)

    예를 들어 보유기간이 10년이고 취득가액 7억원(B)인 주택을 12억원(A)에 양도해서 양도차익(C=A-B)이 5억원이 되는 경우를 가정해보자.

    양도소득세 계산구조
    첫 번째 일반지역내 1세대 2주택인 경우 장기보유특별공제(F·30%)는 1억5000만원이 되고 최고세율(J) 40%를 적용하면 양도소득세가 1억1360만원이 산출된다.(지방소득세는 10%인 1136만원이 추가부담됨)

    두 번째 1세대 1주택인 경우에는 비과세양도차익(D)을 구해야 하는데 양도가액 9억원까지는 비과세가 적용되므로 양도차익 5억원(C)에 비과세비율(D'=비과세양도가9억원, 전체양도가15억비)60%를 곱하면 3억원이 비과세양도차익(D)이 되어 과세대상 양도차익(E=C-D)은 2억원이 된다. 1세대1주택 장기보유특별공제(F.80%)는 1억6000만원이 되고 최고세율(J) 15%를 적용하면 양도소득세가 454만5000원이 산출된다.(지방소득세는 10%인 45만4천5백원이 추가부담됨)

    상기의 예에서 보듯이 1세대1주택(454만5000원)인 경우 1세대2주택(1억1360만원)보다 세금이 훨씬 저렴하므로 1세대2주택자의 경우에는 양도차익이 저렴한 2주택을 먼저 양도하고 양도차익이 큰 주택을 1세대1주택으로 만들어서 양도하면 세금이 많이 절약될 수 있다.
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