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"둘 다 강남인데.." 전지현의 투자가 대성보다 위험한 이유

  • 김윤수 빌사남 대표

    입력 : 2017.12.07 06:45

    [★들의 빌딩] ‘미래 가치’ 전지현 vs. ‘임대수익’ 대성

    배우 전지현(왼쪽)씨와 빅뱅의 멤버 대성씨. /조선DB

    올해 빌딩 투자에 나선 연예인 가운데 ‘큰손’은 단연 배우 전지현(36·본명 왕지현)씨와 그룹 빅뱅의 멤버 대성(28·본명 강대성)씨입니다. 두 사람은 서울 강남에서 각각 300억원대 빌딩을 매입하며 연예계에서 손꼽히는 부동산 자산가로 등극했죠. 그렇다면 전지현 빌딩과 대성 빌딩, 객관적으로 어떤 빌딩이 더 좋은 투자처일까요.

    전지현 빌딩(왼쪽)과 대성 빌딩 위치. /네이버 지도

    전지현씨는 서울 강남구 삼성동 코엑스 뒤쪽 큰길 건너편에 붙은 대지면적 1172㎡(약 355평), 연면적 1075㎡(325평), 지하 1층~지상 3층짜리 빌딩을 올 4월 325억원에 샀습니다. 땅값 기준으로 3.3㎡(1평)당 9154만원을 지불한 셈입니다. 대출 없이 전액 현금으로 매입했죠. 전지현 빌딩은 전형적인 미래 가치형 투자로 보입니다. 임대수익은 월 3300만원, 건물 연면적 기준으로 보면 3.3.㎡(1평)당 약 10만원으로 서울 평균 정도에 불과합니다. 수익률은 연 1% 수준이죠. 하지만 현대차그룹 GBC부지, 영동대로 지하 개발 등 주변에 대규모 개발 호재가 많습니다. 전지현씨는 이 빌딩을 허물고 5층 규모로 신축해서 몸값을 끌어올릴 것으로 예상됩니다.

    서울 강남구 삼성동 전지현 빌딩(왼쪽)과 강남구 논현동 대성 빌딩. /빌사남 제공

    대성씨는 서울 강남구 논현동에 있는 대지면적 910㎡(약 275평), 연면적 4026㎡(약 1218평), 지하 2층~지상 9층 빌딩을 대출 170억원을 끼고 310억원에 매입했습니다. 땅값 기준으로 1평당 1억1272만원 정도 됩니다. 대성 빌딩은 안정적인 임대수익형입니다. 임대수익이 월 약 9500만원으로 전지현 빌딩보다 3배가량 더 높습니다. 임대수익률을 보면 연 4%로, 강남권 빌딩의 요구수익률이 대체로 3%인 것을 감안하면 고수익 건물이죠. 게다가 옥외 광고판까지 갖춰 광고 수수료도 일부 얻을 수 있는 희소성이 있습니다.

    전지현 빌딩과 대성 빌딩 개요.

    두 사람의 투자 성적을 따져보려면 앞으로 삼성동 일대 개발이 어떻게 진행될지 지켜봐야겠지만, 대성 빌딩에 조금 더 높은 점수를 주고 싶습니다. 전지현 빌딩은 50억원 정도의 비용을 들여 신축하면, 100억원정도 가치가 올라간 425억원대로 몸값이 상승할 것으로 보입니다. 새 건물 프리미엄이 붙은 것이지만, 신축 후 임대수익에는 물음표가 남습니다. 대규모 호재인 삼성동 개발로 전지현 빌딩은 오히려 피해를 입을 수 있기 때문입니다. 예를 들어 서울 송파구 신천동에 제2롯데월드가 지어질 때 주변 방이동 상권은 유동인구가 늘어나 상권이 좋아질 것으로 기대했지만, 오히려 완공 이후 기대한 만큼 유입이 없어 상권이 죽어버렸죠. 영동대로 지하 개발도 호재일지는 곰곰이 생각해봐야 합니다. 지상 상권으로 유입돼야 할 인구가 지하로만 다니게 되는 역효과가 우려됩니다.

    또 전지현 빌딩은 땅의 가치라 할 수 있는 용도가 아쉽습니다. 대성 빌딩 용도는 일반상업지역과 3종일반주거지역(용적률 최대 250%)이 같이 있는 노선상업지역(용적률 최대 800%)이고, 전지현 빌딩은 3종일반주거지역입니다. 쉽게 얘기하면, 신축했을 때 대성 빌딩은 10층, 전지현 빌딩은 5층 규모로만 가능하다는 의미입니다.

    결론적으로 전지현씨는 미래 가치에 올인한 공격적인 투자, 대성씨는 임대수익에 초점을 두면서 미래 가치도 어느 정도 내다본 안정적인 투자로 평가됩니다. 미래 가치를 파악하는 투자가 부동산 투자의 꽃이라고 볼 수 있지만, 삼성동 개발로 인한 상권 확장이 임대수익 증가로 이어질지 의문이라는 점에서 전지현씨 투자는 리스크가 너무 큽니다. 미래 가치를 내다보되 올인하지 않고, 철저한 상권분석도 선행해야겠죠.
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