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큰 아파트 나눠 2채로 만들면 세금이…

  • 추연길 세무사

    입력 : 2017.12.04 06:50

    [추연길의 稅上事] 큰 아파트 나눠쓰면 절세에도 유리

    Question

    서울에 집 한 채를 갖고 있는 김우리씨는 최근 연로하신 어머니 봉양 문제로 고민하던 중 ‘한지붕 두가족’ 생활이 가능한 이른바 세대분할 아파트에 관심을 갖게 됐다. 아들 김씨를 결혼시키고 남편과 사별한 뒤 지금껏 홀로 생활하던 어머니로서는 김씨 내외와 같은 공간에 사는 것이 내심 불편할 수 있었다. 세대분할 아파트는 김씨 입장에서 어머니를 모시는데 안성맞춤이란 생각이 들었다.

    다만 고민이 하나 생겼다. 최근 다(多) 주택자에 대한 양도소득세 중과세 방침과 맞물려 각각 1주택을 가진 김우리씨와 어머니가 함께 살면 1세대 다주택자가 돼 나중에 집을 팔때 세금 측면에서 불리할 수 있지 않겠느냐는 것이다.

    Answer

    모 방송사의 인기 예능 프로그램에 출연하는 가수 이상민씨. 그는 주상복합 아파트 내부 공간의 4분의 1만 빌려서 살고 있다. 요즘 부동산 시장의 뜨거운 관심사 중 하나가 바로 이런 식의 ‘세대분할 아파트’다.

    가수 이상민씨가 살고 있는 세대분할 아파트. /SBS 방송 화면 캡처

    ‘세대분할 아파트’란 주택 내부 공간 일부를 개조해 두 세대가 독립 생활이 가능한 구조로 만드는 것이다. 출입문을 따로따로 달고 방과 욕실, 주방은 최소한 1개 이상 각각 갖추는 게 특징이다. 다만 분리된 공간에 대한 각각의 구분 등기는 불가능하다. 그래도 한 아파트에서 부모님을 모시고 살거나 여유 공간을 임대하려는 이들에게는 매력적인 부동산 공유경제 모델이라고 할 수 있다.
    추연길 세무사
    지금까지 세법의 예규와 해석에 따르면 아파트는 2세대가 동시 거주하기에는 부적합한 주택으로 보는 것이 일반적이었다. 하지만 최근 소형 주택 수요 증가에 맞춰 중대형 아파트를 세대분할하는 것이 합법화되고, 그 절차도 간소화되면서 ‘한지붕 2세대’란 특징을 활용한 절세(節稅) 전략도 새롭게 주목받고 있다.

    ■동거 봉양으로 합가할 때 적합

    최근 노인 인구 증가로 직계존속의 동거봉양이 사회 문제화하고 있다. 도시화와 산업화 과정에서 오랫동안 따로 생활했던 직계존속과의 재결합은 자녀 세대 뿐만 아니라 부모 세대도 불편한 것이 사실이다.

    하지만 최근 주목받기 시작한 세대분할 아파트는 지금까지 1세대 거주에 적합하다는 아파트의 상식을 파괴하고 독립된 주거 공간을 보장해줘 직계존속의 동거봉양 활성화가 기대되고 있다.

    기존 주택의 침실 2개와 욕실, 발코니 확장 공간을 임대용 투룸으로 세대분할한 아파트. 왼쪽이 공사 전 내부 구조. /얼론투게더 제공

    세법에서도 일정한 요건을 충족할 경우 직계존속의 동거봉양에 대해 다양한 혜택을 주고 있다. 먼저, 1세대 1주택자가 집을 한채 가진 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하려고 세대를 합쳤다면 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(1세대1주택 비과세요건 충족 기준)에 대해 양도소득세를 비과세한다. 이 경우 합가하는 직계존속 중 어느 1명이라도 60세 이상이면 비과세를 적용받을 수 있고, 그 판단 시점은 세대 합가일 기준이다.

    부모를 모시고 살면 상속에서 불리할 수도 있지 않을까. 그렇지 않다. 세법에는 상속받은 주택을 주택 수 판정에서 제외한다는 규정이 있다. 그런데 한 집에 같이 사는 부모에게 상속받을 경우처럼 동일세대원으로부터 주택을 상속받으면 ‘주택 수에 변동이 없다’는 이유로 이 규정이 적용되지 않는다. 언뜻 불리할 수 있다. 그러나 동일세대 구성원으로부터 동거봉양을 위한 합가일 이전부터 보유하던 집을 상속받았다면 상속 이전부터 본인이 보유하던 주택을 양도할 때는 비과세 특례를 받을 수 있다.

    경기 안양 목련8단지에 만든 세대분할 아파트. 정면이 집소유주 현관, 오른쪽이 세입자 현관. /얼론투게더 제공

    ■임대 수익과 비과세 동시 겨냥

    세대분할 아파트는 본인의 거주 문제도 해결하고 임대수익도 올릴 수 있다는 점에서 일거양득이다. 특히 과거 자녀 양육 등으로 중대형 아파트를 구입했던 노부부에게 유리하다. 자녀가 결혼해서 노부부만 살 경우 여유 주거 공간이 많이 생기는데 이를 활용할 수 있기 때문이다.

    현재 세법은 1주택자(부부 기준)가 임대해서 얻는 주택임대소득은 비과세(고가주택 제외)한다. 세대분할 아파트는 1채만 소유한 상태에서 여유 주거공간을 임대하는 것이어서 주택임대소득은 비과세받을 수 있다.

    다주택자 양도소득세 중과세도 걱정할 필요가 없다. ‘8·2 부동산 대책’으로 내년 4월부터 다주택자에 대해서는 양도소득세율이 중과세 된다. 이를 피하려면 내년 4월 이전에 나머지 주택을 처분하든지, 주택임대사업자로 등록하고 의무 임대기간 동안 임대해야 한다. 여기에 조정대상지역의 주택 취득시에는 1세대1주택 비과세 요건에 2년 거주 요건까지 추가됐다.

    세대분할 아파트 소유자는 1세대 2주택에 따른 양도소득세 중과세와 주택임대사업자 등록에 따른 부담, 그리고 비과세 거주요건 충족 등을 모두 피할 수 있다는 점에서 절세 측면에서 유리하다.
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