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'씨스타' 다솜, 빌딩 투자에서 소유에 완패한 이유

  • 김윤수 빌사남 대표

    입력 : 2017.08.10 06:50 | 수정 : 2017.09.05 10:59

    [★들의 빌딩] 상권 따라 희비 엇갈린 씨스타 소유&다솜

    씨스타의 멤버 소유(왼쪽)씨와 다솜씨. /조선DB

    매년 여름 음원 차트 상위권을 점령하면서 ‘썸머 퀸(Summer Queen)’으로 불렸던 씨스타의 멤버 소유(25·본명 강지현)씨와 다솜(24·본명 김다솜)씨는 빌딩 투자에선 정반대의 성적표를 받아야 할 것 같습니다. 한 사람은 ‘뜨는 상권’의 미래 가치에 과감하게 베팅해 높은 시세 차익을 얻을 것이 확실시되는 반면 다른 한 명은 ‘지는 상권’을 택해 빌딩 가치가 떨어질 위기에 처했습니다. 상권의 희비가 갈리면서 두 사람의 투자 수익률도 정반대로 향할 것으로 보입니다.

    우선 소유씨는 지난 1월 서울의 ‘핫 플레이스’(hot place)로 등극한 마포구 연남동의 대지면적 126㎡, 연면적 96㎡, 지하 1층~지상 1층짜리 낡은 단독주택을 15억7000만원에 매입했습니다. 소유씨는 최근 이 빌딩을 리모델링하고 있는데, 코너 건물이면서 연남동에서도 입지가 좋은 편이어서 리모델링만 마치면 몸값이 10억원 정도 올라 20억원 중반대에 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 임대 수익은 매달 약 800만원대로 리모델링 비용과 취득세 등을 고려해도 매입가 대비 5% 정도 수익률이 날 것 같습니다. 시세차익과 임대수익 모두 잡을 수 있는 성공한 투자인 셈이죠.

    소유씨의 투자는 상권 확장 가능성 있는 지역의 빌딩을 싼값에 사들여 리모델링 후 되파는 부동산 투자의 정석이라고 할 수 있습니다. 연남동 상권은 홍대 상권이 포화하면서 등장한 신(新) 상권으로 연남동 중심을 가로지르던 폐 철길을 공원으로 조성한 것이 뉴욕 맨해튼의 ‘센트럴파크’를 닮았다고 해서 ‘연트럴파크(연남동 센트럴파크)’라는 별칭을 얻었죠. 소유씨가 빌딩을 매입한 올 1월에도 인기가 높던 동네로 젊은 층의 발길이 끊이지 않으면서 여전히 관심이 뜨겁습니다. 연남동은 우리나라에서 리모델링이 가장 많이 일어난다고 할 만큼 꼬마빌딩 투자자들에게 관심이 높습니다.

    서울 마포구 연남동의 소유 빌딩(왼쪽)과 송파구 잠실동의 다솜 빌딩. /빌사남 제공

    반면 같은 그룹 멤버인 다솜씨는 빌딩 투자에서 다소 아쉬운 점수를 줘야 할 것 같습니다. 다솜씨는 지난해 9월 송파구 잠실동의 지하철 잠실새내역 먹자골목의 대지면적 217㎡, 연면적 644㎡, 지하 1층~지상 5층짜리 빌딩을 31억3000만원에 샀습니다. 당시 보증금 3억원, 월세 600만원을 받고 있었던 걸 감안하면 임대수익률이 연 2.5%였죠. 딱히 나쁜 편은 아니었죠.

    문제는 이 상권이 ‘지는 상권’이라는 겁니다. 잠실새내역 뒤편은 송파구를 대표하는 먹자골목으로 과거엔 고정 수요가 풍부했습니다. 하지만 롯데월드타워가 들어서면서 예전의 활기를 잃어버리고 있습니다. 주요 소비층이던 20~30대가 롯데월드타워로 훌훌 떠나버렸기 때문이죠. 그래서 다솜씨의 빌딩 투자 결과 역시 좋지 않을 것으로 예상됩니다. 리모델링을 해도 죽은 상권에서는 높은 임대료를 받기 힘들고 시세차익도 기대하기 쉽지 않은 게 현실이죠.

    다솜씨는 빌딩 투자의 기본인 상권 분석을 소홀히 한 것으로 평가됩니다. 빌딩의 경우 역세권이나 대형 빌딩에 상권을 뺏길 수 있기 때문에, 아파트 투자와는 다른 개념으로 접근해야 합니다. 롯데월드타워가 들어서는 것은 잠실새내역 주변 아파트에는 호재라고 할 수 있지만, 상권에는 결코 호재가 아닙니다. 오히려 상권을 뺏기면서 유동 인구가 빠져나갈 수 있기 때문입니다.

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