반복 메뉴 건너뛰기 (컨텐츠영역으로 바로 이동)

세금폭탄 막을 비법… 부부 공동명의 활용팁

  • 주용철 세무법인 지율 대표

    입력 : 2017.05.20 07:00

    [주용철의 절세캅] ①-2 부부 공동명의, 상속·보유세도 혜택

    주용철 세무법인 지율 대표이사
    상속세는 돌아가신 분의 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 따라서 미리 증여하면 상속 재산이 줄어 과세표준을 줄이는 효과가 발생한다. 부부간에는 6억원이라는 배우자공제를 활용할 수 있어 미리 증여하면 많은 상속세를 줄 일수 있다. 다만 기간에 제한을 두고 있다. 증여 후 10년 이내 사망한 경우 비록 증여했기 때문에 증여인 명의 재산은 아니지만, 증여인의 상속 재산으로 간주해 다른 상속 재산과 합산해 상속세를 매긴다. 이런 합산 규정이 없다면 상속 전에 재산을 미리 조금씩 증여해 높은 구간의 상속세율을 회피할 수 있다. 예를 들어 재산을 1억원 이하로 잘게 쪼게 증여해 두면 최저 세율인 10%만 적용되는 모순이 발생한다.

    하지만 합산된다고 반드시 증여의 실익이 없는 것은 아니다. 상속세 산정시 합산되는 재산가액은 사망 시점의 시세가 아니라 증여 당시 시세가 적용된다. 결국 시세가 상승하는 자산을 미리 증여하면 그 시세 상승분이 상속세 과세표준에서 제외되는 효과를 볼 수 있다. 예를 들어 상가의 경우 객관적 시세이 확인이 어려워 시세가 아닌 기준시가를 과세표준으로 하여 증여세를 매긴다. 따라서 현금을 증여하는 것보다 유리하다. 최근 부동산 실거래가 내역이 실시간으로 누적되는 상황에서 상속 당시 상가의 시세반영율은 지금보다 현저히 높아질 가능성이 매우 크다. 그럼에도 상속 재산에 합산되는 이미 증여한 재산의 평가액은 증여 당시 기준시가이다.

    ■종합부동산세 절세 효과도 있어

    종전에는 세대 단위로 보유한 자산을 합산해 종합부동산세를 과세했다. 같은 세대원이라는 이유로 부부 각자 명의로 보유한 주택을 모두 합산해 높은 누진세율로 과세했던 것이다. 이는 사회적 논란이 됐고 결국 2008년 헌법재판소의 일부 위헌 판결로 부부 또는 동일 세대원끼리 합산과세하는 방식은 폐지됐다.

    주택에 대한 종부세는 주택공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 과세된다. 따라서 부부가 6억원씩 총 12억원의 주택을 가지고 있어도 종부세가 과세되지 않는다. 그러나 부부 중 한 사람 명의로 공시가액 12억원짜리 주택을 가지고 있다면, 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 과세되므로 세 부담 차이가 크다. 이런 문제점 때문에 1세대 1주택에 한해 3억원 추가 공제를 해준다. 결국 1세대 1주택자의 경우 공시가액 9억원을 넘는 주택에 대해서만 종부세가 과세된다.

    만약 세대원 중 1명이 2주택 이상 보유한 경우는 어떨까. 1명이 6억원짜리 아파트 2채를 보유해 동일하게 공시가액 12억원 주택을 가지고 있는 경우, 1세대1주택자가 아니므로 추가공제 3억원을 적용하지 않는다. 이 경우 9억원이 아닌 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세된다.

    토지도 마찬가지다. 종합합산대상 토지에 대해서는 세대별로 합산하다가 일부 위헌 판결로 개인별 과세로 전환되었기 때문에 부부 공동명의로 할 경우 보유토지의 공시가액이 최대 10억원(공시가액)까지는 종부세를 피할 수 있다. 재산세도 절세 가능한데, 부부 공동 명의시 지분별로 과세돼 단독명의일 때보다 낮은 재산세율을 적용받게 된다.

    ■자금 출처 소명에도 유리

    부부 공동명의는 무소득 배우자의 자금출처로도 활용된다. 고분양가 논란이 있는 아파트나 소득이 없는 부녀자가 부동산을 취득해 자금출처조사가 우려되는 경우 그 출처를 미리 준비한 상태에서 취득해야 생각지도 못한 증여세 고지를 면할 수 있다. 이때 기존 부동산을 미리 공동명의로 하고, 이후 그 매각대금으로 자금출처를 입증할 수 있다. 예를 들어 기존에 가지고 있는 집(1세대1주택 비과세요건 충족)을 공동명의로 바꿔 매도할 경우 증여세 및 양도소득세 없이 자금출처를 마련할 수 있어 유용하다. 물론 현금으로 증여할 수도 있지만, 현금으로 6억원을 주는 것보다 6억원짜리 부동산을 증여해 향후 10억원에 팔 수 있다면 소명할 수 있는 자금 원천도 훨씬 커지는 셈이 된다.

    예금 같은 금융자산도 공동명의로 해두는 것이 좋다. 금융자산은 그 이자나 배당소득이 1인당 2000만원이 넘는 경우 다른 소득, 예를 들어 근로소득이나 사업소득 등과 종합과세한다. 종합과세대상이 될 경우 세무관서에서 해당 이자 등이 발생하게 된 원천자금의 출처를 소명하라고 요구할 수 있다. 종합 과세시 높은 세율 적용으로 금융기관에서 원천징수당한 세금 외의 추가 세부담도 발생한다. 이 경우 배우자공제 6억원을 이용해 일방에게 편중된 금융재산을 증여세 부담없이 증여한다면 일부라도 완화시킬 수 있다.

    ■부부 공동명의, 이런 단점이 있다

    재산을 부부 공동명의로 해두면 많은 장점이 있긴 하지만 그 실익은 잘 따져봐야 한다. 새로 부동산을 취득한다면 부부 공동명의가 유리하다. 하지만 이미 한사람 명의로 돼 있는 부동산을 부부 공동명의로 바꾸는 것은 실익을 검토해야 한다.

    첫째, 1세대 1주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 공동명의를 하지 않는 것이 유리하다. 현재 1세대1주택 비과세대상 금액이 9억원이며, 공동명의를 통한 양도세 절세 효과가 미미하기 때문에 실익이 없다. 물론 공동명의로 전환하면 재산세와 종부세 절세 효과를 기대할 수 있지만 명의 변경에 들어가는 비용을 종부세 등의 절세액으로 만회하려면 상당한 기간이 소요된다.

    둘째, 양도차익이 적어 양도세 부담이 적다면 번거롭게 공동명의로 할 필요가 없다. 반대로 양도차익이 크거나 비사업용 토지처럼 중과세되는 부동산의 경우 공동명의를 적극 활용할 필요가 있다.

    셋째, 공동명의를 하기 전에 ‘증여세·취득세·등록세’를 합친 금액과 ‘양도세·재산세·종부세·상속세’의 절세액을 비교해야 한다. 명의 이전에 소요되는 ‘증여세·취득세·등록세’의 합계액이 절세액보다 더 크다면 실익은 없다.

    "남편한테 증여받은 집 5년내 팔았다간…" 주용철 세무법인 지율 대표
    상가를 7% 싸게 사는 노하우 있다는데… 주용철 세무법인 지율 대표
    "친구랑 함께 산 빌라, 양도세는 왜 내가 더 내요?" 주용철 세무법인 지율 대표
    1가구 2주택자도 양도세 안내는 3가지 방법 문진혁 우리은행 세무자문팀장
    느닷없이 날아온 양도세 통지서, 처제때문이라는데… 주용철 세무법인 지율 대표
    "고작 1평 차이인데" 상가주택 비과세의 함정 주용철 세무법인 지율 대표
    다가구주택은 한 채일까? 여러 채일까? 주용철 세무법인 지율 대표
    "양도세 겁나 못파는 조합원 입주권도 비과세 된다는데…" 주용철 세무법인 지율 대표
    아내 몰래 시골 집 사둔 남편이 전전긍긍하는 사연 주용철 세무법인 지율 대표
    상속 신고 뭘 잘못했길래… 양도세 폭탄 맞은 이유 주용철 세무법인 지율 대표
    세금 안 내려고 이혼까지 했는데 말짱 도루묵이라니… 주용철 세무법인 지율 대표
    다주택자 '양도세 폭탄', 피할 방법이 없는 건 아니라는데 주용철 세무법인 지율 대표
    '월세 효자' 주거용 오피스텔의 양도세 딜레마 문진혁 다솔리더스 대표
    증여세 한푼 안내고 아들에게 부동산 넘겨주려면… 주용철 세무법인 지율 대표
    14년전 상가계약서 분실한 지율씨, 패닉에 빠진 이유 주용철 세무법인 지율 대표
    "재건축·재개발 지분 잘못 사면 취득세 4배 폭탄 맞아" 주용철 세무법인 지율 대표
    "아버지와 아들은 5000만원씩 주고 받아도 비과세" 주용철 세무법인 지율 대표
    자녀에게 현금줬다 곧 돌려받아도 증여세 두 번 낸다 주용철 세무법인 지율 대표
    "신축주택 5년내 팔면 양도세 감면 믿었는데..." 주용철 세무법인 지율 대표
    "세금폭탄 맞느니…못난 자식에게 주는 게 낫다" 주용철 세무법인 지율 대표
    이전 기사 다음 기사
    sns 공유하기 기사 목록 맨 위로
    닫기