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"꼬마빌딩 투자는 결혼과 같죠" 빌사남의 충고

    입력 : 2017.05.19 06:40

    [원포인트레슨] “내몸에 맞는 꼬마빌딩을 찾아라”

    매달 안정적인 임대료를 벌어들이면서 매각할 땐 시세차익을 노리고, 신축·리모델링으로 가치를 단숨에 끌어올릴 수 있다는 점이 저금리 시대 갈 곳 없는 자금이 꼬마빌딩으로 몰린 이유일 것이다. 그러나 실제론 공실(空室)에 허덕이면서 형편없는 수익률을 거두거나, 수천만원의 건축비를 들여도 기대만큼 건물 가치가 안 오르는 경우가 더러 있다.

    김윤수(26) 빌사남 대표의 진단은 명확하다. 애초에 투자 목적을 고민하지 않고 빌딩을 사들인 탓에 첫 단추가 잘못 끼워졌다는 것이다. 김 대표는 건물에서 발생하는 임대수익과 매각하면서 발생하는 시세차익 둘 중 어느 쪽에 비중을 둘 것인지 미리 선택해야 한다고 강조한다. 임대수익형 건물을 사놓고 시세차익을 노려선 안 된다는 뜻이다.

    최근‘대세는 꼬마빌딩이다’를 출간한 김윤수 빌사남 대표. /빌사남 제공

    보증금 300만원짜리 단칸방 판잣집에서 청소년기를 보낸 김 대표는 “어린 시절부터 부동산을 소유한 자와 소유하지 않은 자의 차이를 뼈저리게 느꼈다”고 한다. 10여년 전 KTX 광명역이 들어서면서 땅을 가진 동네 주민들은 졸부가 됐지만, 세입자인 김 대표는 보상금만 일부 받은 채 쫓겨나는 신세였다. 이후 그는 절치부심해 고등학교 3학년 때 부동산 공인중개사 자격증을 따고, 고교 졸업 후 곧바로 군대를 다녀와 원빌딩중개법인 빌딩 컨설턴트로 일했다.

    원빌딩중개법인에서 나와 ‘빌사남’을 세우고, 최근 ‘대세는 꼬마빌딩이다’를 출간한 김 대표를 지난 16일 땅집고(realty.chosun.com)가 만났다.

    -우선, 빌사남의 뜻이 ‘빌딩과 사랑에 빠진 남자’라고 하는데, 어쩌다 빌딩을 사랑하게 됐나요.
    “처음 서울 강남 땅을 밟았을 때, 하늘로 솟아있는 건물을 한 시간 넘게 멍하니 쳐다봤습니다. 이 건물을 가진 사람은 어떻게 건물주가 됐을까라는 생각을 한 시간 동안 했죠. 이후 빌딩만 중개하는 컨설턴트로 일하면서 수천명의 건물주를 만났고, 부자가 되려면 부동산 투자밖에 없겠다고 느꼈습니다. 저는 요즘도 매일 강남에 대지 60평, 연면적 150평, 지상 5층짜리 사옥을 짓겠다는 상상으로 하루를 시작합니다. 요즘은 여행을 가도 빌딩밖에 보이지 않습니다.”

    -꼬마빌딩이 대세라고 했는데, 왜 대세인가요.
    “주식이나 펀드는 원금 손실 위험이 크고 경기 영향을 직접적으로 받지만 꼬마빌딩은 원금손실 위험성이 적습니다. 또 은행이자보다 높은 임대수익을 얻을 수 있죠. 아파트와 달리 빌딩은 연면적, 층수, 준공연도가 제각각이어서 개별성이 있다는 점도 매력입니다. 빌딩에는 자기만의 개성을 넣을 수 있죠.”

    -꼬마빌딩 투자자가 반드시 고려해야 할 한 가지만 꼽자면.
    “꼬마빌딩을 사는 건 결혼과 비슷합니다. 남들이 좋다고 하는 건물이 나에겐 아닐 수 있고, 그 반대일 수도 있습니다. 그러니 나에게 맞는 짝을 찾는 게 가장 중요합니다. 내가 높은 임대수익을 주는 건물을 사려는 것인지, 당장 수익은 안 나오지만 건축행위로 가치를 높여 시세차익을 얻으려는 것인지 미리 정해야 합니다. 이 두 가지가 완전히 구분되는 것은 아니지만, 어느 쪽에 더 비중을 둘 것인지는 정해야 하죠.”

    -임대수익을 노린다면 어떤 점이 중요한가요.
    “보통 투자자들이 수익률을 가장 중요하게 따지는데, 맹신하면 낭패를 볼 수 있어 주의해야 합니다. 예를 들어 매도인이 단기 임차인으로 가득 채워서 수익률이 높게 나오는 것처럼 부풀리는 경우가 종종 있습니다. 모든 층이 만실일 때의 수익률이 아니라 공실률도 계산해서 투자가치를 판단해야 합니다.”

    2015년 강남구 신사동 빌딩을 34억원에 매입, 3억원을 들여 리모델링해 수익률을 기존 3.2%에서 6%로 올린 사례. /빌사남 제공

    -매각차익을 꿈꾼다면요.
    “낡은 건물이나 신축부지를 저렴하게 사서 신축·리모델링한 뒤 매각하는 전략입니다. 앞서 말한 임대수익형 꼬마빌딩 투자보단 좀 더 공격적인 방법으로, 잘만 하면 큰 차익을 볼 수 있습니다. 실투자금액 대비 임대수익이 얼마나 될지 계산하고, 신축비용을 감안한 예상 임대수익률이 매수자가 원하는 수익률보다 크다면 투자 가치가 있다고 판단합니다. 이때 주변 건물을 답안지라고 생각하고 참고합니다. 예를 들어 주변 건물의 지하층 공실이 높은 경우 굳이 지하층을 만들 필요가 없겠죠.”

    -예상 임대수익률은 어떻게 계산하나요.
    “우선 ‘실제 투자금액’을 계산합니다. 매입가격에서 취득세, 중개수수료 등과 리모델링 예상비용을 더한 ‘투자금액’에서 보증금과 차입금을 제외한 금액이 ‘실제 투자금액’ 입니다. 이어서 ‘순임대수익’을 산출합니다. 임대수익에서 대출이자를 뺀 금액이 ‘순임대수익’입니다. 실제 투자금액 대비 순임대수익을 계산하면 순수익률이 나옵니다. 이 순수익률이 매수자가 원하는 수익률보다 클 때 투자하는 겁니다.”

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