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돈되는 건물 짓기 위해 꼭 챙겨야 할 4가지

    입력 : 2017.04.30 05:00

    [꼬마빌딩 A to Z] 수익성 좋은 건물 짓기 위한 노하우

    김재민 JLL 차장(건축 및 인테리어 프로젝트관리)

    ‘○○건물 짓기’ 타이틀은 인터넷에서 흔히 볼 수 있다. 건물 신축으로 수익을 창출하는 재테크 기회를 얻고자 하는 건축주가 늘어나면서 빌딩을 짓는 노하우가 인터넷과 전문 서적에 많이 나오고 있다. 그러나 건물을 신축하려면 막상 신경 쓰고 챙겨야 할 일들이 한둘이 아니어서 결코 쉬운 과정은 아니다. 기본적으로 입지와 설계, 시공, 관리의 모든 요소를 잘 챙겨야 한다. 여기서는 좋은 입지가 선정되었다는 전제하에 설계, 시공, 관리에 대한 몇 가지 팁을 제공하고자 한다.

    Tip 1. “설계가 건물의 가치를 결정한다”

    설계는 꿈에 그리던 건물의 이미지를 구현하고 공간을 효율적으로 구성하는 기본적이면서도 매우 중요한 단계다. 설계 단계에서 신축 비용의 8할 이상이 결정되며, 잘된 설계는 추후 설계 변경으로 인한 공사 지연과 추가 비용 부담을 최소화할 수 있다.

    건축가는 설계 단계의 중요한 파트너로서 꿈에 그리던 건물을 기획, 디자인, 설계해 주는 중요한 역할을 한다. 가끔 전문가인 건축가에게 알아서 설계해 달라고 일임하는 경우가 있지만, 평소 생각해두었던 디자인과 콘셉트가 있다면 선호하는 건축 디자인을 결정한 후 그 건물을 지은 건축가를 선택해서 자신의 콘셉트를 발전시켜 나가는 방법이 가장 효율적이다. 요즘은 건축주가 콘셉트는 물론 내외부 디자인까지 결정하고 건축가를 통해 현실적으로 구현하도록 하는 경우가 늘고 있다.
    수익성 좋은 건물을 짓기 위해서는 설계,시공,사후관리 등에서 반드시 챙겨야 할 것들이 많다.

    우선 건축가를 선정하기 전에 본인의 신축 목적과 자금 계획에 맞는 건물을 어떻게 지을지 구상해야 한다. 건물 디자인 콘셉트와 레이아웃에 대한 아이디어는 일상에서 얻을 수 있다. 평소 즐겨 보던 드라마나 영화, 광고에 등장하는 배경 중 관심이 가는 인테리어와 건물을 기억해 두었다가 직접 방문한다. 디자이너의 의도(콘셉트)를 살펴보고 입구 공용부(계단·엘리베이터·복도 등)와 전용공간을 직접 걸으며 동선(動線) 구상에 영감을 얻어 본다. 잡지나 인터넷에서 마음에 드는 디자인을 발견했다면 저장해 두었다가 틈틈이 보면서 미래에 지어질 빌딩을 구상해 본다. 인테리어나 건축물이 아니어도 좋다. 패션이나 장신구, 미술 작품에서 영감을 얻을 수도 있다. 평소 눈이 가고 마음을 움직이는 오브제(사물)를 모아서 자신만의 포트폴리오를 만들어 본다. 차곡차곡 쌓인 자료는 실제 디자인 시 중요한 자산이 될 수 있다.

    일부에게 해당하는 사례일 수도 있지만, 비 전문가도 직접 디자인할 수 있도록 간편하게 만들어진 3D 프로그램을 이용해 자신만의 디자인을 완성한 사례도 있다. 서울 강남구 청담동 5층짜리 근린생활시설을 신축한 한 건축주는 3D 프로그램을 이용해 직접 디자인을 완성했고, 건축가에게는 도면 작업과 디테일, 인허가, 디자인 감리를 의뢰했다. 건축주는 뉴욕 거리에서 볼 수 있는 브라운스톤 건물을 자신만의 디자인으로 재해석하고 서울에 어울리는 디자인으로 구현해 서울의 흔한 벽돌 건물과 차별화한 외관과 높은 천정고를 가진 건물로 탄생시켰다. 이 건물은 준공 전부터 많은 이들의 이목을 받았고 임대와 매매 문의가 끊이지 않았다. 특히 지하 1·2층은 9m 높이의 메자닌(Mezzanine·건물 1층과 2층 사이에 있는 라운지 같은 공간을 뜻하는 이탈리아어) 형태로 설계돼 이벤트 공간으로 대여하고 있고 레스토랑 임대 문의가 이어지고 있다.

    요즘엔 건축주가 3D 설계 소프트웨어를 활용해 직접 건물을 디자인하기도 한다. 사진은 르노 테크노센터 직원이 디지털 모델링 프로그램으로 소형 스포츠 유틸리티차량‘크위드(Kwid)’의 차량 설계를 검증하는 모습.

    Tip 2. 건축가 선정 시 인허가·감리 포함해야

    디자인과 콘셉트가 구상됐다면 이에 맞는 건축가를 선정할 차례다. 요즘은 전문 매니지먼트 컨설턴트나 건축가를 건축주와 연결해주는 웹사이트를 통해 직접 건축사무소를 찾지 않아도 건축가를 접할 기회가 많다. 건축가의 설계 능력을 검증하고 본인의 디자인 방향과 맞는지 확인하려면 건축사무소를 찾아 포트폴리오를 확인하거나, 건축가가 설계한 건물을 방문해 본다.

    유명한 건축가이더라도 디자인 철학과 방향은 본인과 다를 수 있다. 건축주와 건축가의 생각과 호흡이 맞아야 좋은 작품이 나올 수 있다. 잘나가는 건축가만 고집하지 않고 신진 건축가에 디자인을 의뢰하는 것도 방법이다. 참신하고 독창적인 디자인을 접할 수 있고, 신진 건축가의 경우 디자인 감리뿐 아니라 현장 감리까지 자처해 맡는 경우가 대부분이라 건물의 품질도 자연스럽게 올라간다.

    서울 마포구 망원동에 있는 근린생활시설인 ‘망원동 쌓은 집’은 건축주가 개업한 지 얼마 안 된 신진 건축가 사무실의 포트폴리오를 보고 의뢰한 사례다. 모던하고 심플한 외관은 주변 텍스트와 조화를 이루고, 짜임새 있는 레이아웃은 같은 크기의 다른 원룸보다 개방감을 부여해 임차인들이 선호하는 평면 구성을 만들었다. 이 건물은 주변 시세보다 약 1.5배 높은 임대료에도 준공 전에 모든 임대 계약이 완료됐다.

    건축가를 선정할 때 유의할 점은 건축 행정 업무(인허가·준공)는 반드시 포함하고, 디자인 감리와 현장 감독 여부를 확인해야 한다는 것이다. 규모가 작은 건축 사무실은 업무 능력을 자세히 파악하기 어려워 계약 시 행정 업무도 반드시 포함한다. 인허가 및 준공 시 모든 서류가 빠짐없이 들어가고 공무원의 요구 사항에 빨리 응대해야만 인허가 및 사용승인을 시간 안에 받을 수 있다. 작은 현장일 경우, 감리를 별도로 두기 어렵기 때문에 건축가가 수시로 방문해 도면과 다른 사항은 없는지, 다른 자재를 사용하고 있는지 살펴야 하는데 계약 시 구두로 얼버무리기보다는 디자인 감리를 조항으로 넣어서 추후 논쟁의 여지를 줄인다.

    Tip 3. 결국 시공사에 건물 수명 달려

    설계가 완료됐다면 완벽하게 공사해줄 시공사를 선정한다. 건축가를 통해 소개받는 경우가 보통이지만, 건축주가 건설협회에 등록된 시공 업체를 선택하는 방법도 있다. 이때 반드시 여러 시공사의 견적을 의뢰해 비교 검토한다. 2~3곳 정도 견적서를 비교해 비상식적으로 싸거나 비싼 항목에 대해서는 반드시 짚고 넘어간다. 공사 현장소장의 시공 실적을 반드시 확인한다. 현장 소장은 현장을 책임지고 건축가와 협력하면서 현장을 이끌어 나갈 사람으로 건물의 품질은 소장 손에 달렸다고 해도 과언이 아니다.

    시공사에 시공 사례와 신용평가등급 제출을 요청해 건축주가 짓고자 하는 규모와 디자인을 시공한 사례가 있는지 살피고 신용등급 B 이상인지도 확인한다. 신용도가 좋지 못한 시공사는 자금 조달과 협력업체 선정에 문제가 있어 프로젝트가 순조롭게 진행될 수 없다.

    시공사를 찾고, 시공 사례를 살피고, 신용등급을 평가하고, 특히 견적서를 살핀다는 것은 일반적으로 쉽지 않은 일이다. 본인이 직접 하기 부담스럽다면 전문 컨설턴트(Project Manager)에게 맡기는 것도 고려한다. 건축주를 대신해 건축가·시공사 선정과 스케줄 관리까지 모든 과정을 대신 진행하면서 건축주의 일과 부담을 줄일 수 있다. 품질 및 공사비도 관리하므로 오히려 시간·비용 대비 효과적일 수 있다.

    아무리 좋은 빌딩도 결국 건축주가 사후 관리를 못하면 가치가 금방 떨어진다. 봄철을 맞아 고층 건물 외벽을 청소하는 모습.

    Tip 4. 건축주가 건물의 노후화 좌우

    아무리 설계를 잘하고 시공을 잘한 건물이라도, 건물이 잘 관리되고 있지 않다면 건물의 노후화는 시간문제이고, 건물의 가치도 금방 하락한다. 사람이 운동과 식단 조절로 관리를 해야 하듯 건물도 마찬가지다.

    주기적인 시설 점검, 하자 보수, 청소, 정리정돈은 건물의 노후화를 최소화하는 길이다. 건축주가 직접 건물을 수시로 방문해 관리하면 좋겠지만, 여의치 않다면 건물관리 전문 업체에 위탁 관리를 맡기는 것도 방법이다.

    건축주가 아무리 애를 써도 사용하는 임차인이 함부로 쓴다면 그 건물은 오래가지 못한다. 서로가 본인 건물같이 존중될 수 있는 공간으로 만드는 것은 건축주의 몫이다. 함께 가꿔나갈 수 있는 빌딩을 조성한다. 예를 들어 쓰레기 분리함을 별도의 공간에 만들어 놓아 분리수거가 될 수 있도록 지침을 만들어 놓거나 건물의 사용 지침을 미리 만들어 임차인들에게 미리 권고한다면 서로 상생할 수 있는 건물이 될 것이다.

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