1930년대 대공황 당시 실업자가 속출하고 집값이 폭락하자 미국 정부는 주택소유자대부공사(HOLC)라는 금융기관을 설립했다. HOLC는 파산 위기에 몰린 주택 대출자의 집을 은행에서 사들여 채무자들에게 유리한 방향으로 계약 조건을 수정해 주는 역할을 했다. 대출 만기를 15년 이상으로 늘려주면서 대출 금리를 대폭 낮춰주었다. 얼마나 많은 대출자를 구제해 주었던지 1936년 당시 미국 주택 소유자의 10%가 HOLC의 고객으로 등록돼 있었다.

보기 드문 정책 성공작이란 평가를 받은 '안심전환대출' 설계자가 이 정책을 참고했는지 모르지만 개념은 거의 같다. 가계의 빚 부담을 덜어줘서 파산을 막고, 집값 폭락이 촉발할 금융 시스템 붕괴를 막으려는 조치다. 그런데 안심대출의 대성공은 역설적으로 한국 경제의 최대 아킬레스건(腱)이 가계 부채 문제임을 뚜렷이 보여주었다. 노무라증권 분석에 따르면 한국의 전체 주택 대출 중 이자만 내는 대출(interest-only mortgage·IMT) 비중이 74%로 전 세계에서 가장 높다. 이번에 34만명이 주택 대출 34조원을 안심대출로 갈아탔지만 자격이 되는데도 안심대출을 신청하지 않은 대출자 80만명(추정치)이 더 있다. 이들은 금리를 낮춰줘도 원금을 갚을 여력이 없는 사람들이다.

대출을 갈아탄 사람들의 주 연령대는 40~50대인데, 이들 중 절반은 30년 만기 원리금 분할 상환을 택했다. 70~80세가 될 때까지 빚을 갚아야 한다는 얘긴데 소득이 끊긴 은퇴자들이 과연 감당할 수 있을까. 부동산 시장이 다시 가라앉는다면 이들이 원리금을 연체해 압류 주택이 쏟아지고 가계발(發) 경제 위기가 촉발될 수 있다. 그리고 처음부터 안심대출 신청 대상에서 제외된 2금융권 주택 대출자 100만명은 별개 시한폭탄으로 남아 있다.

안심대출로 갈아탄 34만 가구는 더 허리띠를 졸라매야 한다. 매달 갚아야 할 빚이 40만원 선에서 90만원 정도로 확 늘어나기 때문이다. 정부는 이들의 원금 상환으로 주택대출 총액이 매년 1조원가량 준다고 강조했지만 그만큼 가계의 소비 여력이 감소해 내수엔 마이너스다.

결국 안심대출 정책은 잘 작동한다고 해도 '시간 벌기' 이상의 정책 효과를 기대하기 어렵다. 정부는 안심대출의 성공에 안도할 게 아니라 최악 시나리오에 대비한 비상 대책을 세우는 계기로 삼아야 한다. 외환 위기 당시 해결사 역할을 했던 한 전직 경제 관료는 "내가 경제정책 수장(首長)이라면 정부와 한국은행이 자금을 갹출해 하우스푸어 주택 10만채를 매입하고, 이를 임대주택으로 전환하는 비상 대책을 강구하겠다"고 했다. 참고할 만한 아이디어라는 생각이 든다.

차제에 가계 부채의 폭주를 막는 제동 장치를 마련할 필요도 있다. 집값과 금리 변동에 따른 위험을 모두 대출자(가계)가 떠안는 구조에선 은행이 대출에 신중해야 할 이유가 없다. 위험을 채권자와 채무자가 분담하는 의미에서 미국 프린스턴대 아미트 미안 교수 등이 제안한 '책임 분담 모기지(shared-responsibility mortgage)'가 대안이 될 수 있다. 이미 영국에선 주택 대출금의 20%는 주택 가치에 연동되게 함으로써 집값이 떨어지면 대출 원금도 줄어드는 대출(Help to Buy)로 이런 정책 아이디어를 구현하고 있다.