서울 뚝섬 삼표레미콘, 서초동 롯데칠성 물류센터처럼 도심에 남은 공장·유휴시설 등 알짜 땅의 개발사업에 물꼬가 트이게 됐다. 정부가 주거지역·준공업지역 등으로 묶여 있던 이들 땅을 아파트와 호텔·쇼핑몰 등 복합 개발이 가능한 상업지역으로 바꿀 수 있도록 허용했기 때문이다.

현재 서울에 남은 미개발 부지만 96곳, 390만여㎡(약 120만평)로 추산된다. 이들 사업이 적게는 수천억원, 많게는 조(兆) 단위가 넘는 대형 프로젝트여서 사업이 현실화하면 침체된 부동산시장 활성화에 기폭제가 될 것으로 보인다.

그러나 이들 부지는 용도 변경에 따른 땅값 상승으로만 최소 2~3배의 개발 이익이 생기는 데다 대부분 대기업이 소유해 특혜 시비가 불거질 수 있다. 용도 변경 권한을 쥐고 있는 서울시 등 일부 지자체가 최근 대규모 개발사업에 부정적 반응을 보이고 있는 것도 변수다.

◇대기업, 해묵은 숙원사업 풀리나

정부는 3일 주거·상업·업무 등 복합 용도 개발이 필요하거나 공장·공공청사 등 부지면적 1만㎡(약 3000평) 이상 대규모 시설이 이전할 경우 상업지역으로 용도 변경을 허용하는 내용의 국토계획법 시행령 개정안을 의결했다. 국토부 관계자는 "사실상 기능을 잃은 공장이나 터미널, 철도 역사 등을 개발해 지역 거점으로 되살릴 수 있도록 하자는 취지"라고 말했다.

이번 조치로 이미 쓸모가 없어진 도심 공장, 터미널, 철도 역사 등에 대한 개발사업 족쇄가 풀리게 됐다. 정몽구 현대차그룹 회장의 숙원 사업이던 서울 뚝섬 110층 빌딩 건설이 대표적이다. 현대차는 2006년부터 서울 성수동 삼표레미콘 공장 부지(현대제철 소유)에 지하 7층~지상 110층짜리 '글로벌비즈니스센터' 건립을 추진 중이다. 현대차는 이곳에 총 2조원을 투입해 2015년까지 현대차그룹 본사와 오토테마파크, 컨벤션센터 등을 짓겠다는 것이다.

금싸라기 땅으로 꼽히는 서울 서초동 롯데칠성 물류센터 개발사업도 숨통이 트일 전망이다. 롯데는 호텔과 쇼핑몰·오피스 등을 결합한 55층 건물을 짓는 방안을 검토하고 있다. 피데스개발 김승배 대표는 "인천·경기도, 부산 등지에도 도심 한복판에 공장이나 놀리는 땅이 적지 않아 개발사업 움직임이 가속화할 것"이라고 말했다.

◇땅값 급등으로 특혜 시비 가능성

하지만 이들 기업이 추진하는 개발사업이 성사되기 위해서는 극복해야 할 난제들이 있다. 무엇보다 용도 변경으로 막대한 땅값 차익이 생기면 특혜 시비가 불거질 수 있다. 삼표레미콘 부지(9800여평)의 현재 공시지가는 3.3㎡(1평)당 평균 1300만원, 총 1300억여원으로 시세와 비슷하다. 그러나 상업지역으로 바뀌면 얘기가 달라진다. 부동산업계 관계자는 "서울시가 2005년 뚝섬 상업용지를 팔 때 3.3㎡당 7000만원 이상을 받았다"면서 "현대차 부지는 평당 1억원이 넘을 것"이라고 말했다. 용도 변경이 되면 땅값만 7~8배나 뛴 1조원대에 달해 차익만 8000억원이 넘는다는 계산이다.

서초동 롯데칠성 부지(주거지역) 역시 현재 공시지가는 3.3㎡당 3000만원선이지만 상업지역으로 바뀌면 시세가 1억원을 넘어 땅값 차익만 최소 7000억원에 달할 전망이다. 이웰에셋 이영진 부사장은 "땅값 외에 분양 수익이나 향후 건물 가치 상승까지 감안하면 개발 이익은 조 단위에 달할 것"이라고 말했다.

정부는 땅값 상승분을 공원·문화시설 등 기반시설 비용으로 환수하고, 일부 대기업도 땅을 기부채납하는 등 개발 이익을 일부 내놓겠다는 뜻을 보이고 있지만 특혜 논란을 피하기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

정부가 특혜 시비 우려에도 불구하고 용도 변경을 허용한 데는 침체에 빠진 건설 경기를 살리기 위한 의도도 깔려 있다. 업계 관계자는 "개발이 현실화하면 침체된 건설경기를 살리는 효과는 있을 것"이라면서도 "막대한 개발 이익을 어느 정도 공공용도로 환수하느냐가 관건"이라고 말했다.

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