루스벨트의 서민 위한 집세동결 정책은 양질의 아파트 부족 초래한 실패 사례
냉정한 시장원리 무시하면 의도가 아무리 선해도 효과 못내
예를 들어, 형편이 어려운 지방 학생들을 위해 구청에서 학교 주변 하숙집 가격을 동결한다고 하자. 하숙집 아주머니의 불평이 늘고 반찬이 부실해지기 시작한다. 어떤 하숙집은 다른 업종으로 전환한다. 여기에 하숙비가 싸지니 직장인들까지 몰려들어 학교 주변 하숙집 구하기는 점점 어려워진다. 공급에 비해 하숙을 구하는 사람이 훨씬 많아진 초과 수요를 해결하기 위해 결국 구청에서 추첨제를 도입하기에 이른다. 그런데 당첨된 하숙집 입주권이 웃돈이 붙어 거래되자 굳이 하숙할 필요가 없는 학생들마저 돈을 벌기 위해 추첨에 참가해 경쟁률은 갈수록 높아간다. 가난한 학생은 당첨이 되어도 입주권을 팔고 차라리 먼 곳에서 통학하는 편이 낫다고 생각한다.
제2차 세계대전 때 인플레이션의 여파로 뉴욕의 집세가 급등해 서민들이 맨해튼에 살기가 힘들게 되었다. 그러자 시장 개입을 선호하는 루스벨트 대통령의 지시로 집세를 동결(rent control) 하는 조치가 내려졌다. 그러자 생각지 못한 부작용들이 나타났다. 집세를 올릴 수 없는 집주인은 천장이 새고 수도가 고장 나도 고쳐줄 생각을 하지 않았다. 시세보다 현저하게 싼 가격을 지불하는 세입자는 일단 들어오면 나갈 생각을 하지 않거나 편법을 동원해 자식이나 친척들에게 물려주려고 했다. 단점을 보완하기 위한 조치들이 추가됐다. 하지만, 일단 혜택을 입은 세입자들의 반발과 이를 무시할 수 없는 정치적 이해관계로 인해 누더기 법이 되어버려 '정부 보조 아파트 매매 계약은 변호사도 잘 모른다'는 농담까지 생겼다. 루스벨트의 집세 동결 정책은 양질의 아파트 공급 부족을 초래한 대표적인 정책 실패 사례가 되었다.
가격을 억지로 낮춘다고 혜택이 국민들에게 골고루 돌아가는 것은 아니다. 캐나다의 의료보험은 정부 관리하에 가격이 매우 저렴하게 책정됐지만, 부작용이 만만치 않다. 낮은 보수로 인해 의사들이 하루에 진찰하는 환자 수를 정해 버렸다. 아침 일찍 가서 종일 기다리거나 아예 허탕치고 오는 경우가 비일비재하다. 아이가 아파 열이 펄펄 끓으면 돈을 더 주고라도 빨리 의사를 만났으면 하는 생각도 간절하다. 일부 유능한 의사들은 더 나은 직장을 찾아 미국으로 떠나고, 돈 많은 사람은 아예 미국서 치료를 받는다. 얼마 전에는 한 장관이 몰래 미국에서 수술받고 온 사실이 발각되어 해임당하기도 했다.
국내 주택 청약통장 가입자 수가 1300만명을 넘었다고 한다. 4인 가구 기준으로 가구당 평균 하나 이상의 청약 통장을 보유한 셈이다. 이미 내 집이 있는 사람도 청약통장을 만들어 추첨에 참여한다. 무주택자보다 확률은 낮지만, 분양가가 시장 가격보다 현저히 낮기 때문에 당첨되면 제법 돈이 된다. 새로 짓는 아파트 중 일부는 일반에게 분양하지 않고 건설회사가 직접 파는 것이 관행이다. 분양가가 낮기 때문에 그렇게 해서 건설회사의 이익을 보전해 주는 것이다. 겉으로 보기엔 모든 이에게 싼 가격에 아파트를 공급하는 듯 보이지만, 당첨된 사람을 제외한 대부분의 사람은 웃돈을 주고 사거나 당첨되기를 기다리는 수밖에 없다.
분양가를 현실화하는 것은 정치적으로 쉽지 않은 일이다. 서민들의 주택 마련 기회가 박탈된다는 주장이 높기 때문이다. 그러나 '혹시나' 하는 가능성을 주는 것이 서민을 위하는 것 또한 아니다. 무주택자를 위하려면 장기 임대 아파트의 경우처럼 혜택의 대상을 분명하게 해야 한다. 현재의 주택 청약제도는 집이 있건 없건 모든 이들로 하여금 한번쯤 청약에 참여하도록 권장(?)하는 셈이다. 형평성이란 이름하에 정부가 국민들에게 복권을 하나씩 나누어 주는 것은 아닌가 하는 생각마저 든다. 물론 복권이 공짜라면 마다할 이유가 없다. 하지만 경제에 공짜란 없다. 이로 인해 사회 전체가 시장 왜곡이라는 비용을 알게 모르게 지불하고 있는 것이다.
우연히 주어진 것이라 해도 일단 받으면 내놓기 꺼려하는 것이 인지상정이다. 기왕 실시된 정책으로 혜택을 입은 사람들이 나오면 정치적 이해관계가 개입되어 원상태로 되돌리기가 어렵다. 그래서 정부의 시장 개입은 매우 신중해야 한다. 경제학의 기초를 닦은 알프레드 마셜(Marshall)은 훌륭한 경제학자의 덕목으로 '더운 가슴, 찬 이성'을 꼽았다. 마음이 따뜻하다고 모든 일이 해결되지는 않는다. 냉정한 시장 원리를 무시한 정책은 의도한 효과를 내지 못한다.
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