"더 오를 것" 기대심리 대출, 월(月) 3조원씩 늘어 제2금융권 비중 높아
여의도·목동·과천 등 규제 완화된 곳으로 확산 "과잉대출 따른 버블 우려"

자영업을 하는 이모(43)씨는 열흘 전 서울 강남구 개포동 주공아파트 50㎡(15평)를 10억원에 샀다. 여기에 이씨가 직접 투자한 돈은 2억3000만원. 대신 일반 시중은행에서 4억원, 제2금융권인 저축은행·캐피탈사(社)에서 2억8000만원을 빌린 데 이어 전세를 놓아 9000만원을 충당했다. 그는 "주택담보대출 이자가 연 4%대까지 낮아지고 한도도 높아진 걸 보면 부동산에 투자자들이 몰려 집값은 더 오를 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

저금리가 지속되고 금융권의 대출경쟁이 확대되면서 돈을 빌려 주택에 투자하는 사람들이 급증하며 집값이 치솟고 있다. 주택담보대출도 큰 폭으로 늘고 있다. 작년 10월 235조5900억원이었던 은행의 주택담보대출 규모는 매달 3조원씩 증가해 지난 5월에는 250조8879억원을 기록했다. 이런 주택담보대출의 가파른 증가세는 집값이 절정에 달했던 2006년(월평균 2조9000억원)을 뛰어넘는 수준이다. 여기다가 저축은행 등 제2금융권들까지 주택담보대출 경쟁에 가세하고 있어 미국식 '부동산 버블(거품)'로 이어질 수 있다는 지적도 나온다.

◆투자금 늘리려 제2금융권에 몰려

지난달 서울 성동구에서 아파트 매매 계약을 맺은 송모(여·39)씨는 주택담보대출을 받기 위해 저축은행의 문을 두드렸다. 최근 은행에 대출을 신청했다가 "돈이 더 필요하면 저축은행이나 새마을금고를 이용하라"는 말을 들었기 때문. 송씨는 "금리는 시중은행보다 2~3%포인트 정도 높지만 집값의 80%까지 빌릴 수 있어 득실을 따져보고 있다"고 말했다.

주택마련 자금을 늘리려는 투자자들이 시중은행에 비해 대출 규제가 비교적 느슨한 저축은행·신협·새마을금고 쪽으로 발길을 옮기자 제2금융권들도 주택담보대출 영업을 적극 확대하고 있다. 지난해 금융위기가 발생한 이후 신규 가계대출을 거의 취급하지 않았지만, 집값이 회복세를 보이자 주택담보대출 영업에 다시 나서고 있는 것이다. 실제로 비은행 금융회사들의 가계대출은 주택경기 침체가 절정을 이뤘던 작년 말 이후 감소세를 보이다 4월에는 오히려 1조1466억원이 늘었다고 한국은행은 밝혔다.

제2금융권 금융회사들의 영업 공략 대상은 주로 시중은행에서 돈을 빌릴 수 없는 저(低)신용자들. 토마토저축은행 대출 담당자는 "집값이 다시 꿈틀거리면서 은행에서 등급이 낮아서 대출을 받지 못한 7~8등급 고객이나 추가로 대출을 받으려는 소비자들의 수요가 늘고 있다"고 말했다.

◆대출규제 풀린 지역에 투자 집중

회사원 김모(37)씨는 3주 전 서울 여의도 한 아파트125㎡(38평)를 구입했다. 전체 집값(12억5000만원)에서 이씨가 대출받은 금액은 7억5000만원. 집값의 60% 수준이다. 그는 "여의도가 서울 강남(집값의 40%)보다 대출한도가 높아 넉넉하게 빌릴 수 있었다"고 말했다.

서울 강남3구(강남·서초·송파)는 주택투기지역으로 묶여 있어 대출 규모가 매우 제한돼 있다. 반면 강남이 아닌 나머지 지역은 규제가 크게 풀려 있다. 때문에 그동안 서울 강남에 몰리던 주택 투자자들의 관심이 여의도·목동·과천·분당 등 강남이 아닌 다른 버블세븐 지역으로 집중되고 있다.

예컨대 주택투기지역에서는 6억원 초과 아파트를 담보로 집값의 40%까지 가능했던 주택담보인정비율(LTV)이 비투기지역에서는 60%까지 늘어난다. 매년 갚아야 하는 원리금 총액이 연소득의 60%를 넘지 않도록 하는 총부채상환비율(DTI)도 완전히 사라진다.

외환은행 장선욱 목동지점장은 "올 초만 해도 한 달에 한두 건 대출이 있을까 말까 했는데 지난달부터는 저금리와 집값 상승이 맞물려 대출 신청이 증가하고 있다"고 말했다.

◆과잉대출로 높아진 '버블' 가능성

대출을 이용한 주택 투자가 늘면서 집값도 급등세이다. 부동산정보업체 '스피드뱅크'에 따르면 양천구 목동 7단지 123㎡(37평) 가격은 올해 초 7억8000만원에서 최근 9억6000만원까지 올랐다. 용산구 집값도 최근 2~3개월 사이 급등하는 양상을 보이고 있다. 지난 4월 7억원 수준이었던 이촌동 코오롱아파트 107㎡(32평)가 최근 1억원 오른 8억원에 계약이 체결된 것.

그러나 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 한 집값 상승이 자칫 투자 과열로 이어져 또다시 '부동산 버블'을 불러올 수 있다는 우려도 나온다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "대출을 이용한 주택구입 붐이 지속될 경우 집값이 급락할 때 금융부실로 이어지는 미국식 버블붕괴도 발생할 수 있는 만큼, 과잉대출이 일어나지 않도록 정부가 지도·감독을 철저히 해야 한다"고 말했다.