독일과 일본은 공통점이 많다. 세계 대전을 일으켰다가 패전한 국가로 전후 폐허 속에서 제조업 중심의 고도 성장으로 단기간 선진국으로 재진입한 국가들이다. 검소하고 근면한 국민성도 유명하다. 미국발 집값 하락과 금융 위기가 글로벌 경제를 흔들면서 경제학자들이 새로 주목하는 두 나라의 공통점이 또 하나 있다. 주택 시장에 거품이 전혀 없다는 것. 지난 10년간 전 세계 집값이 대부분 급등했지만 두 나라 집값은 미동도 하지 않았다. 일본의 집값은 버블 붕괴 이후 하락세가 이어지면서 90년대 초반의 절반 수준이다. 독일은 지방은 물론 수도 베를린조차 현재 집값이 10년 전과 비슷하다.

집값 거품이 없다 보니 선진국은 물론 중국 베트남 등에서도 나타나고 있는 집값 급락, 주택 대출 부실, 금융 부실에 대한 우려가 없다. 이 덕분에 일본 엔화는 초강세를 보이고 있고 금융기관들은 미국 금융기관 인수에 나서고 있다. 독일도 경기가 회복되면서 '90년대 유럽 경제의 열등생'에서 '21세기의 우등생'으로 주목받고 있다.

독일과 일본의 집값에 거품이 끼지 않은 비결은 뭘까. 국민들이 검약하고 성실해 투기를 본능적으로 싫어해서는 아니다. 집값 거품에 어느 나라 국민들보다 뜨겁게 덴 경험이 있어서다. 일본은 80년대 '부동산 불패론'이 유행하고 투기열풍이 광풍처럼 휩쓸었다. 독일도 90년대 초반 투기 바람이 불기는 마찬가지였다. 1990년 통일 이후 옛 동독 주민들의 이주 등으로 집값이 급등했다.

독일은 자가 보유율이 40%대에 불과할 정도로 공공 임대주택이 발달해 있었지만 집값 급등을 막지는 못했다. 당시 독일 정부는 공급 확대를 통해 가격을 안정화시키기 위해 주택 투자에 대해 10년간 세제 혜택을 부여했다. 부유층은 물론 일반인들도 '큰돈 벌 수 있는 일생일대의 기회'라며 대출을 받아 주택 쇼핑에 나섰다. 덕분에 주택 공급량이 연간 25만 가구에서 1993년~1999년에는 연간 40만~50만 가구로 급증했다. 하지만 '통일 후유증'으로 인한 경기 침체가 장기화하면서 주택가격이 급락했다. 일확천금의 꿈에 부푼 투자가들을 기다리고 있었던 것은 파산이었다.

일본 주택시장의 장기 침체 원인도 근본적으로는 경기침체의 지속때문이다. 90년대 일본 정부가 금융기관의 부실에 대해 구조조정을 미루면서 금융기관의 대출 위축과 기업 투자 축소, 경기침체의 악순환이 발생했다. 다른 나라의 집값을 밀어 올린 초저금리도 경기 침체의 늪에 빠진 일본에서는 무용지물이었다.

그 결과, '과도하게 오른 집값은 반드시 떨어진다'는 생생한 교훈이 집값 상승을 가로막았다. 3~4년 전부터 독일의 경기가 본격 회복되자 외국 자본들이 영국, 미국에 비해 상대적으로 가격이 싸다며 부동산을 대거 사들였다. 하지만 독일 기업과 개인들이 외국인 투자 붐을 철저히 외면하면서 주택가격이 거의 오르지 않았다.

일본도 2005년 이후 도심재개발 붐을 타고 도쿄 상업지역 가격이 급등하자 정부가 나서 '미니 버블론'을 제기하는 등 가격 상승에 제동을 걸었다. 주택 임대사업을 하면 대출 원리금 이상의 수익이 날 정도의 초저금리였지만 일본인들은 버블 붕괴 경험 탓에 투자를 꺼렸다. 전 세계가 몸살을 앓고 있는 글로벌 금융위기는 '대출에 기반한 과도한 집값 상승은 결국 파국으로 이어진다'는 일본과 독일의 경험을 무시한 대가인지도 모른다.